一、案情简介
今年春节过后，吴江房价水涨船高，家住汾湖某乡镇的李先生与妻子商议在松陵镇内购置一套商品房用于自住。李先生夫妇找到吴江一家房产中介公司，恰好中介公司有一套房产非常符合李先生的预期，李先生便通过中介公司联系了售房者沈某夫妇洽谈购房具体事宜。4月18日，房主沈某夫妇来到中介公司，与李先生夫妇当面商谈房屋买卖细节。交谈中，沈某详细描述了该房屋的户型、面积等信息，并以该房是期房，没有交房无法查看为由，拒绝了李先生提出的看房要求。因房价涨势惊人，为避免夜长梦多，李先生夫妇当即与沈某夫妇签订了《房屋买卖（居间）合同》。合同约定沈某夫妇向李先生夫妇出售位于苏州市吴江区松陵镇唐郡10X-XXXX的房屋产权，标的房屋面积142.8平方米，实际成交价格为181万元，并约定购房者须在2016年4月18日向售房者交付定金10万元，另须向中介公司支付中介信息服务费用16000元。
购房者李先生原意将10万元定金转入中介公司账户由公司保管，待将来房屋交付过户之后再向售房人交付，然而中介公司为图方便，出具了一张收据之后便指示李先生直接将10万元转账支付给了沈某。4月26日，沈某对李先生谎称家中有事，要求暂缓办理过户手续。几天以后沈某又向李先生解释房子因贷款尚未清偿，故无法办理过户手续，希望李先生再支付10万元帮她还清贷款。为了能尽快办理手续，李先生便再次转账10万元给沈某。此后沈某又多次推托迟迟不办理过户手续，产生怀疑的李先生多方打听之后竟然发现该处房屋并非沈某所有。
原来，沈某因负担亲友的债务无法归还，又见其时楼市火爆，便起意欲以编造虚假售房信息的方式骗钱还债。去年十月，她在至该楼盘售房处看房子时无意得知一位业主的姓名及房屋信息，于是向丈夫谎称自己去年投资购买了该房产，现在想卖掉房子赚钱，丈夫陈某信以为真，按照她的要求将售房信息挂在网上，后为中介公司看到并主动联系提出帮助售卖该房屋。受到欺骗的李先生立即报案，沈某在警方的讯问下交待了诈骗事实。2016年7月19日，吴江区人民法院依法判决被告人沈某犯合同诈骗罪，判处有期徒刑三年，并处罚金人民币五千元，责令被告人沈某退出赃款人民币二十万元。
虽然沈某的合同诈骗行为已经受到法律的惩处，但因其已将二十万元用于偿还债务，且名下无财产可供执行，所以受害人李先生夫妇的损失依然未得到弥补。对此，李先生夫妇认为中介公司应承担不可推卸的责任，中介公司作为居间方，从未对房屋产权人等信息予以调查核实，其失职行为导致了他们的损失且令他们错过了合适的购房时机。9月11日，李先生夫妇委托本所律师向苏州市吴江区人民法院提起诉讼，请求判令中介公司赔偿损失。
二、律师意见
1、售房人、购房人以及居间方签署的《房屋买卖（居间）合同》中，绝大部分条款针对的是买卖双方，对于房屋基本情况、价格、权利义务以及违约责任方面约定的较为详细。而对于中介公司，仅仅是约定了中介信息服务费用及支付，对于中介公司的义务并未涉及，导致很难以违约责任来追究中介公司的责任。
2、《合同法》对于居间人义务的规定只有第四百二十五条的如实报告义务：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”但在本案中，居间人未主动调查核实售房人的身份以及房屋产权信息，其对于待售房屋的重要信息一无所知，即不存在隐瞒和提供虚假信息的事实，也就谈不上违反了如实报告义务。但是《房地产经纪管理办法》第22条规定了房地产经纪机构“应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料”的义务，据此可知房地产经纪机构在交易中应当承担房源信息的调查核实义务，本案中作为居间人的中介公司应当承担赔偿责任。
三、法院判决
本案业经吴江区人民法院审理并作出判决，认定了中介公司未尽职核查交易相对人沈某提供的房产信息的真实性的事实，兼且原告受到的损失系由房产信息的重大缺陷所致。故本案中介公司审慎核查义务的缺失与原告的财产受损的后果之间具有因果关系，应当对原告承担相应的赔偿责任。同时，原告在履约过程中未尽到合理的注意义务，也应自行承担部分责任。因此法院判决被告中介公司对交易相对人沈某刑事退赔不足部分在10万元范围承担赔偿责任，驳回了其他诉讼请求。
四、律师点评
目前我国合同法中关于居间合同的规定共有四条，即合同法第四百二十四条至第四百二十七条，对于居间人应履行的义务，只有第四百二十五条规定的如实报告义务。显然，这样简单的规范结构无法适应日渐火爆的二手房交易市场中纷繁复杂的问题。那么对于二手房交易市场中的居间人义务，应该如何加以认定？是局限于合同法第四百二十五条的规定，还是结合居间合同关系以保护受害者权益为立足点来讨论中介机构的义务？对此目前各地法院对此的裁判标准并不一致，但是从各种判例中我们不难发现，各地司法实践在类似情况下都有认定居间人承担与其过错相适应的赔偿责任以适当减轻受害人的损失的倾向。此一做法，考虑到了居间人以居间活动为业的营利性、专业性特点，明确了赔偿责任的该当性，客观上也维护了市场交易中的实质公平。
再者，虽然法律没有明确规定居间人的调查核实义务，但是在各种部门规章、地方性法规中却作出了补充。比如，《房地产经纪管理办法》第22条规定：“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书”。采用“应当查看”字样，确定了二手房交易中居间人的调查核实义务。
在本案中，法律的空白、合同内容的缺失给受害人主张权利造成了极大困难。二手房买卖是涉及金额巨大的商品交易，为了减少风险和麻烦，购房者最好选择信誉良好、口碑出众的房地产中介商完成交易。对于中介公司提供的格式合同，购房者宜仔细审阅，尤其是在权利义务以及违约责任方面可以与对方协商，提出自己的意见及建议，以避免在一方违约时产生纠纷时出现责任分配上的困难。另外，在签署合同之前，建议作为购房者一方的当事人及时核实以下信息，减少讼累：
1、房屋所有权信息；
2、房屋是否存在抵押、是否被依法限制和查封等信息；
3、房屋的基本情况，如面积、房龄、物业公司等；
4、房屋的配套信息，如供水、供电设施、生活基础设施等；
5、当事人的基本情况，如当事人的真实身份、信用情况等；
6、该房屋的学区情况、是否可落户籍以及其他可能会影响房屋价格的情况。
