一、案情简介

2014年9月，苏州某房地产发展有限公司（以下简称“房地产公司”）与上海某商贸有限公司签订《租赁合同》，约定房地产公司将其旗下在苏州市吴江区辖区内开发的某商场内一商铺出租给上海某商贸有限公司使用，另约定由商铺管理公司负责管理并收取管理费。

后由于该商铺拖欠管理费等原因，被房地产公司多次书面通知整改，但该商铺却一直未采取积极有效的措施。无奈之下，房地产公司委托江苏震宇震律师事务所诉讼解决，本所指派严雨飞律师代理此案。

代理律师经多方核实、全面了解本案事实后，于2016年9月7日向吴江区人民法院提起诉讼，请求法院判令解除双方签订的《租赁合同》，并要求承租人立即将涉案商铺恢复原状后搬离，并支付占用费及装修补贴款等费用。

二、判决结果

本案经吴江区人民法院公开审理，原被告双方在庭审中经过了多轮的辩论，争议焦点最终归结为以下两点：

1、房地产公司是否有权解除《租赁合同》。

原告房地产公司代理律师严雨飞认为：虽然管理费的支付对象系管理公司，而不是房地产公司，但整个商场的正常运营需要全体承租方的共同配合，切实履行所签订的一系列合同及协议。若承租方上海某商贸有限公司未按约向管理公司支付管理费，势必会影响管理公司对整个商场的管理，从而影响到该商场的商业环境，导致出租方房地产公司的利益受到损害。所以，房地产公司有权按照合同约定，以承租方上海某商贸有限公司未按约向管理公司支付管理费的理由主张解除《租赁合同》。

被告承租方上海某商贸有限公司代理律师认为：管理费的收取方不是房地产公司而是管理公司，房地产公司以拖欠管理费的理由要求解除《租赁合同》的主张于法无据。

法院认为，虽然原告不是收取管理费的主体，但被告未按约支付管理费的行为所产生的后果仍会间接影响到原告的利益，遂根据原告的代理意见支持了房地产公司解除合同的请求的主张。

2、《租赁合同》解除时间点如何确定。

庭审中，围绕该合同的解除时间点是应于法院判决生效时解除还是于被告收到诉状副本之日起算，争议颇大。

由于房地产公司没有在起诉前书面通知解除合同，代理律师主张于被告收到诉状副本之日起解除，理由为：被告前期已经构成违约，在原告多次书面通知整改后均未采取积极措施，且原告的诉状副本中已将诉讼请求明确为解除《租赁合同》。根据《合同法》第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”所以，法院将诉状副本等应诉材料送达被告之日应视为被告收到解除合同通知之日，宜作为合同解除时间点。

法院采纳了原告律师的代理意见，最终判决房地产公司胜诉并将被告收到诉状副本之日定为合同解除的日期。

三、律师小结

在日常生活中，此类案件事实往往是违约方发生违约行为经守约方书面通知要求纠正无果后，守约方书面提出解除合同。在双方僵持不下的情况下，由守约方向法院提起确认之诉或者由相对方提起合同解除异议之诉。但在这样的情况下，极有可能会导致违约方故意利用其间的差距时间转移财产。

在本案中，房地产公司未在起诉前书面通知对方解除《租赁合同》，就是基于财产保全的风险考虑，担心被告提前转移财产。因此代理人在起诉时就提出申请财产保全申请，同时要求判令解除合同，并以法院向被告寄送应诉材料的形式通知被告解除《租赁合同》，以被告收到应诉材料时为解除合同通知送达之时，以上做法最终得到了法院的支持，亦不失为在诉讼活动中对《合同法》第九十三条、九十四条、九十六条的灵活应用。

代理律师：严雨飞