2007年8月26日，国务院公布了《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》，与《物权法》一起，自2007年10月1日起施行。根据《物业管理条例》修改的背景和内容，就该条例修改的内容，笔者作如下释解和评说。

    一、《物业管理条例》修改之原因。

    由于《物权法》在第六章“业主建筑物区分所有权”的规定中，对有关物业管理的相关内容作了规定，导致《物业管理条例》有关与《物权法》不相符合的规定内容被修改。因为从法的效力层次上讲，《物权法》高于《物业管理条例》，因此，作为下位法的行政法规《物业管理条例》必须服从于上位法《物权法》这一法律，这是我国《立法法》所规定的。否则，将造成法与法之间的矛盾，既影响法律的严肃性，又将使执法者无所适所。

    二、《物业管理条例》变动内容及评说。

    《物业管理条例》变动内容可以分为两大类，第一类是对法规的一些条例内容及文字作了一些修改；第二类的内容应该说是增加了该法规的一些新内容，使该法规更完善，更具有操作性。

    1、先谈《物业管理条例》修改的第一类内容，可分为两个部分：

    第一部分：主要是对业主通过业主大会或业主委员会共同决定的一些重要事项，降低了投票比例的要求。如原来制定和修改业主大会议事规则、选聘和解聘物业服务企业都必须有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上业主且占总人数2/3以上的业主同意，但本次修改为决定上述规定内容只需专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主同意即可。这样修改，更便于业主大会或业主委员会的操作，提高决策效率。

    第二部分内容：将条例中“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规范”，并对个别条文的文字作了修改。

在该部分的修改中，一方面是为了使一些文字上的表述更规范，另一方面也使一些概念更明确更能体现其概念内容和性质。如将物业管理企业中的“管理”更改为“服务”，虽然这两个词语的替代并没有改变“物业企业”的性质，但从中我们可以看到立法者的良苦用心。

    “管理”二字，一般上从行政管理角度上来理解其涵义内容，当然管理者与被管理者显然是地位不平等的两个主体，管理者可以对被管理者发号施令，被管理者只能服从。但“服务”一般是体现平等的主体之间的一种帮助或提供方便的关系。从中我们可见，立法者是希望物业公司能够摆正自己的服务位置，纠正自己作为管理者的观念，把业主看做是自己服务的顾客。“顾客是上帝”这是服务行业提倡的体现优质服务精神一个口号，如果物业公司对待业主有如对待自己的“上帝”一样，相信物业公司一定能把小区的物业服务搞好，使小区的全体业主满意，小区自然就能成为和谐的小区！

    2、再谈《物业管理条例》修改的第二类内容。在增加的内容中，可以分为两个部分：

    第一部分内容：增加了对业主大会或业主委员会的指导和监督机构。区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府对业主大会或业主委员会有指导和监督的权利。这一规定，可以避免和防止业主大会和业主委员会权利的滥用，同时，可以指导业主大会和业主委员会开展工作，防止业主大会和业主委员会名存实亡的现象出现，这也体现了党和政府对老百姓生活的关心和重视。

    第二部分内容：增加了业主大会或业务委员所作出的决定侵犯业主权利时，业主可采取的司法救济途径。如果业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以向其物业所在地人民法院起诉，请求人民法院撤销对他的侵权决定。

    三、《物业管理条例》存在缺陷及完善。

    1、缺少对相关政府管理部门义务的规定；一些具体的政府指导方式、手段等也有待明确。国务院在对该条例修改中，确立了多个政府部门对业主大会的指导地位，但这些政府部门如何对业主大会进行指导缺少明确的规定。既然那些政府部门对业主大会有指导义务，那么，如果政府部门不承担和不积极履行这一义务应承担什么样的法律责任？在本次修改中仍然没有得到良好的体现。

    另外，在政府部门对业主大会或业主委员会及物业企业的监督管理的规定上，为政府部门设立行使监督管理的权利比较多，但缺少监督管理的义务内容，比如如果相关政府部门不履行监督管理责任，应承担什么样的法律责任并没有作出规定。

    由于这部法规几乎没有设定政府部门义务及相关法律责任，所以，在实际操作中，相关政府部门在指导和监督管理上的力度是远远不够的。如电视新闻经常报导，某小区物业管理混乱，有的甚至没有物业管理等，对此，根据本法的规定，相关政府部门有义务指导业主大会整顿小区物业管理或选聘物业服务企业，但相关政府部门有没有动力去做好这项工作？有谁和有哪些法律法规规定督促相关政府部门做好这项工作？由于这些监督政府相关部门履行义务的规定的缺失，导致相关政府部门在指导和监督管理力度上的不够，有的地方相关政府部门甚至根本没有用心去履行这样一个义务。

    2、对政府房地产行政主管部门、街道办事处及乡镇人民政府间的责职，相关的权利和义务如何确定没有作出相应的规定。由于缺少这些职能部门间如何履行的职责规定，导致这些职能部门责职不清，既可能会导致这些职能部门间的扯皮现象，也可能导致这些职能部门因对业主大会及物业服务企业进行多头指导和管理而造成混乱，使被指导和管理者无所适从。当然，我们也不能一味地抱怨法律法规规定的不完善，作为政府部门应该从本法的立法宗旨出发，相互协调，相互配合，千方百计全心全意想办法作好为老百姓服务的工作，应该主动承担责任，特别对那些业主自我管理不完善的小区，应地制宜，采取一些相应措施，促进这些物业管理簿弱的小区完善业主的自我管理。在不违背法律法规的情况下，地方政府主管部门可以制定一些指导业主大会的具体操作规程，并应成立专门领导小组负责这项工作的推进。

 

作者：顾秦华

二00七年九月六日