【案情】
原告：曹某某
被告：凌某某
2007年6月17日原告向吴江市人民法院提起诉讼，要求与被告解除婚姻关系、夫妻财产依法平均分割。经审理，双方对解除婚姻关系无异议，但对本案所涉房屋是否应该平均分割无法达成一致意见。因此，本案的争议焦点为：对于房屋是否应均等分割。
诉讼中，原告提供如下证据：
一、房屋所有权证、共有权证，证明房产于2005年8月30日由房地产管理部门登记于被告名下，共有人是原告，原告在共有中占有的份额是二分之一。
二、结婚登记证书，证明原被告双方在2005年10月28日办理结婚登记手续。
三、收款收据，证明2006年8月8日原告支付房屋装修款40000元。
诉讼中，被告提供以下证据：
一、房屋买卖合同，证明被告在2005年8月25日（婚前）以被告名义与他人签订房屋买卖合同的事实。
二、存单一份，证明2005年8月27日被告之父存于银行200000元。
三、取款凭条一份，证明2005年8月29日被告之父取出上述存单中的200000元。
四、被告取款凭条一份，证明被告取出存款70000元。
上述被告提供的三份证据用以证明取出的27万元钱款是用于支付购买上述房产的首付。
五、中介公司开具的收款收据，证明2005年8月25日、2005年8月29日被告向中介公司交付购房款总计260000元。
六、个人购房借款合同及公积金贷款申请表，证明2005年9月2日申请人即本案被告与原告向苏州市住房公积金管理中心吴江分中心提出公积金贷款申请，并于当年10月31日被告与银行签订贷款申请合同，向银行借款20万元。
七、个人住房抵押合同，证明2005年10月31日苏州市担保公司为本案原、被告向银行提供贷款担保，由苏州市担保公司担保本案原、被告的还款责任。而本案原、被告则以自己的住房作为抵押，与苏州市担保公司签订了个人住房抵押合同。
【法院处理意见及事实变动】
一审判决认定，不动产物权登记簿是物权归属的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。因原告系本案的共有人且权属证书明确记载二人各自享有二分之一产权，故认定该房屋为原告与被告按份共有，双方对该房出资的多少不影响各自所享有的份额。被告向原告支付房屋折价款212277．77元，房屋归被告所有。
接到判决后，代理人即至房地产管理部门查询当时该房屋的登记材料，经与当事人核对，当事人明确在登记时仅同意共同共有，未曾填写按1/2份额按份共有，房屋登记申请表中的1/2份额及相应的签名均非被告人本人所写。在得知此情况后，代理人即与被告人确定分两步走的思路：首先对本案提起上诉，在上诉过程中提起行政诉讼，要求房地产管理部门撤销1/2共有权证。
行政诉讼起诉没多久，房地产管理部门即与被告协商，由房地产管理部门撤销该1/2共有权证，被告撤回行政诉讼。
被告在中院二审过程中，将房地产管理部门撤销1/2共有权证的材料提交主审法官，此时本案应该说已经明晰，一审判决的事实依据已不存在，二审必然改判或发回重审，后经法官调解，双方同意被告向原告支付房屋折价款100000元，房屋归被告所有。
【评析】
本案案情并不复杂，但案情所涉及的法律适用问题值得研究。本案争议的焦点是：在夫妻婚姻关系确立之前一方购房并交付部分款项，随后办理房产证，并由婚后双方共同还款，房产权证登记另一方为共有人，共有权份额为1/2，此时该如何分割房产？本案在审理时又涉及《物权法》开始实施，《物权法》对本案是否适用？
笔者作为被告之代理人，在开庭前作了充分的准备，故在庭审过程中，主张本案所涉房屋的财产应按出资比例分割：1、2005年8月25日被告与原房屋所有人签订房屋买卖合同，并于当日和同月29日被告一方共支付购房款260000元。对于上述购房款有两份证据予以支持。一份是2005年8月29日被告父亲取出2005年8月27日存在中国银行的20万元存单。另一份是被告在2005年8月29日取款7万元的凭条。
2、2005年8月30日办理了该房屋的产权证书。之后夫妻双方向中国银行办理了贷款。
3、被告与原告于2005年10月28日办理结婚登记手续。
由以上事实可以看出该房屋的购房款包括被告在婚前的个人出资及婚后双方的共同还款两部分。故对该房屋应区分婚前财产和婚后财产，不能简单地认定为夫妻双方共有。
对房屋的分割适用法律分析
1、《物权法》的相关规定不能作为本案处理的法律依据。《物权法》第二百四十七条规定：本法自2007年10月1日起施行。而本案受理时间在此之前（2007年6月14日），根据新法不具有溯及力的一般法理，《物权法》在本案中不能适用。因而本案只能以《民法通则》和《婚姻法》的相关规定作为法律依据。
2、《民法通则》第七十八条规定：财产可以由两个以上的公民、法人共有。
共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。
3、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第88条规定：对于共有财产，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果不能证明财产是按份共有的，应当认定为共同共有。第90条规定：在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产，应当根据婚姻法的有关规定处理。
4、《婚姻法》第18条规定一方的婚前财产为夫妻一方的财产。
5、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十二条规定：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。
由于不动产登记簿是物权归属的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。因为原告拥有作为房屋共有人凭证的共有权证，所以该原告为争议房屋的共有权人没有异议。另外，我国法上的共有人分为两种，按份共有和共同共有，根据《民法通则》第七十八条和《民通意见》第88条，我们认为本案原告和被告是该房屋的共同共有人。
根据《民通意见》第90条，结合《婚姻法》第十八条及《婚姻法解释（二）》第二十二条规定，我们认为对该房屋的分割应该按照以下方法来进行：第一，该争议房屋的所有人为本案原告和被告，二者为房屋的共同共有人；第二，对该共同共有的房屋进行价值评估；第三，在评估的价值中首先扣除本案原告和本案被告所应该承担的贷款偿还义务，其余部分的价值为本案被告和原告共同共有；第四，在房屋的评估价减去本案原、被告双方所应该承担的贷款偿还义务后的剩余价值部分里还包括被告一方的婚前个人财产，总计26万元（包括父母赠与的20万元和个人的6万元），所以应该从中拿出26万元交给本案被告。第五，剩余部分的价值由本案原、被告均分，本案原告也只能从这部分里取得一半的份额。同时，本案被告可以取得该房屋的所有权，但应该折价补偿本案原告。
作者：闻焰锋
高得生
2008-7-8
