------解析一起房屋买卖合同纠纷案件
案情简介：
2001年10月31日冯某与张某签订一份房屋转让协议，约定将张某所有的位于吴江市盛泽镇丝绸商城八区的房屋以43万元的总价转让给冯某，2001年10月31日签约时冯某向张某支付现金43000元，2002年3月27日支付现金134000元，同时双方又签订了一份购房补充协议，约定在冯某付清张某到期建行贷款25万元后，张某为冯某办理房屋产权过户手续。2002年10月3日冯某通过某布业有限公司的建行转帐支票还清了张某的25万元银行贷款，银行按冯某、张某的约定将张某抵押在银行的房产证交给了冯某，但张某并未及时为冯某办理过户手续，冯某在多次请求张某过户未果的情况下，考虑到房屋已经交由自己使用，对该房屋已形成事实上的支配关系，过户的事情也慢慢被搁置。至2006年11月26日，冯某收到蒋某（张某的妻子）委托律师发来的一份律师函，要求冯某三个月内搬出盛泽镇丝绸商城八区的房屋，冯某对此甚是惊讶，2007年1月8日，亦委托律师函告张某要求按照合同约定及时办理房屋过户手续，但并无回音。2007年6月25日冯某随即委托我所吴琪云、钱惠金律师向吴江市人民法院起诉进行诉讼维权。
律师分析：
听完当事人冯某的叙述后，两位律师针对冯某要求张某进行房屋产权过户的请求从法律角度进行了说明和分析：
首先，冯某若要取得商品房买卖合同约定房屋的所有权，要么基于一个合法有效的买卖合同关系，要么基于善意取得而取得该处房屋的所有权；
其次，冯某与张某之间的买卖合同关系应该说是存在一定瑕疵的，因为张某在处分夫妻共同财产时既没有征得共有人的同意，也未取得共有人的追认，依据《民法通则》的规定，张某擅自处分共有财产的属于无权处分，是效力待定行为，那么冯某和张某之间的买卖合同就是一份效力待定的合同。时隔5年之后，该房屋曾经的共有人蒋某要求冯某搬出该处房屋，表面上看似乎是一种对张某之前处分行为的否定；
再次，冯某对房屋的占有暂不属于善意取得。根据法律规定，善意取得必须受让人是出于善意，并向出让人支付了合理的价格，转让的不动产依照法律规定需要登记的必须经过登记，而在本案中该处房产并未进行产权变更登记。
2007年10月1日《中华人民共和国物权法》正式施行，更加明确了我国不动产所有权的取得采取的是债权形式主义，即“合法有效的债权行为+登记=物权变更”，在对不动产仅仅为事实占有但没有进行登记的情况下，法律的保护力度是比较有限的。显然，本案比较棘手，胜诉难度较大，但希望仍然存在。
律师工作：
尽管该案难度较大，但代理律师依然接受了冯某的委托，在对案件进行了认真的分析研究后，开展了繁琐的调查取证工作。最后大胆提出了“冯某与张某间的买卖合同合法有效，张某应继续履行合同”的主张，并保留追究对方违约责任的权利。通过这个思路来取得冯某对买卖房屋的所有权。
案件审理过程中，张某主张房屋所有权仍归自己和蒋某，冯某应搬出房屋，并声称已付购房款也向冯某返还；而冯某则主张房屋所有权归自己，张某理应为自己办理产权过户手续。由于双方意见分歧较大，案件无法调解。因为案情比较复杂，张某妻子蒋某也被追加为被告，几次庭审下来，法庭确定双方的争议焦点主要有以下两点：
一、原告是否已按购房协议及补充协议支付了购房款？
原告代理人认为原告已支付了全部购房款，2001年10月31日签约时支付了现金43000元，2002年3月27日签订补充协议时支付了现金134000元，2002年10月3日通过某布业公司以转账方式支付了25万元。被告张某的代理人承认在2001年10月31日时支付了43000元，但认为签订补充协议时未收到134000元，另外，原告所称通过转账方式支付的25万元的付款人是某布业公司而非冯某，该布业公司想向张某购买房屋，所以向张某支付了25万元。
原告代理人针对被告方的答辩意见补充了该布业公司所出具的证明以及原告系该布业公司董事长的证据材料。原告代理人认为：
1、该布业公司向被告张某付款系其受原告委托而付款，其法律后果应归属于原告，被告张某提出的该布业公司是自己购房所以支付款项的说法没有证据证明，不应采信；
2、虽然原告并未能出具被告张某所写收条，但根据双方的购房协议及补充协议可以确定原告冯某第一期和第三期付款事实，结合日常交易习惯原告故意拖欠第二期付款有悖常理（诉讼前，被告从未向原告主张过此笔房款），可能性不大，按常理，如果被告不付此笔款，被告不可能同意银行将房产证交付给原告，因此，应当认定被告张某已收到原告的第二期付款134000元，且该期付款时间至本案诉讼时已超过2年的诉讼时效，也不应得到支持。
以上两点代理意见经法庭审理后均被采纳，法庭最终认定原告已按购房协议及补充协议支付了购房款。
二、原告与被告张某签订的房屋转让协议是否有效？原告能否依据该协议要求被告办理过户手续？
被告代理人认为：
1、本案诉争房产系被告张某与蒋某之夫妻共同财产，蒋某对被告买卖房屋的行为并不知情且不同意，被告张某的处分行为无效，被告不存在办理过户的义务；
2、被告代理人认为原告要求办理房产过户手续的请求已超过诉讼时效。
原告代理人认为：
1、本案诉争房产登记的权利人仅为被告张某一人，共有人一栏为空白，因而原告有充分理由相信被告张某对房屋享有的所有权和处分权，原告已尽到了充分注意义务；
2、被告蒋某与被告张某长期共同生活，其对于被告张某转让房屋所取得的巨额收入、原告长期占有该房屋及房产证的事实理应是知情的，由此可知，其对于被告张某的处分行为显然是同意的。
3、原告代理人通过相关部门了解到如下事实： 2001年10月31日本案诉争房产市值为43万元，而2006年10月31日市值则高达200万以上，原告有理由相信被告是出于利益的驱使才主张买卖合同无效，这当然违反了诚实信用原则；
4、原告与被告张某之间的买卖合同是双方自愿协商所达成的结果，并不违反法律、法规强制性规定，显属合法有效，被告张某不办理产权过户手续已构成违约；
5、本案诉争房屋已交付于原告，并由原告持续占有、使用、收益，原告请求被告办理产权过户手续的请求权具有物权性质，根据最高院《民商事审判若干疑难问题》的规定：“出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有的，买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。”因此，原告请求被告办理产权过户手续不适用诉讼时效的规定。
以上5点代理意见均被法庭采纳。
最后法院判决，被告张某、蒋某在判决生效后三十日内协助原告冯某办理双方诉争房屋的过户手续。被告不服一审判决提起了上诉，经审理，二审法院作出 “驳回上诉，维持原判”的终审判决。
本案诉讼历时1年多，经过代理人的不懈努力和法官的公正审理，最终以冯某的胜诉划上了圆满的句号。经过产权变更登记，冯某也真正成为了该处房屋的所有权人。
作者：吴琪云、钱惠金
杨丽泉、高得生
2008．10．15
